Si vous vous demandez quel est le prix du mètre carré à Monaco en 2025, la réponse est aussi impressionnante que la Principauté elle-même : environ 52 000 € par m² en moyenne. Ce chiffre place Monaco au sommet mondial de l’immobilier de luxe, loin devant Paris, Londres ou New York. Mais attention, cette moyenne cache une réalité bien plus nuancée selon les quartiers, les résidences et le type de bien que vous visez.
Dans cet article, je vais vous guider à travers les prix de l’immobilier monégasque en 2025, quartier par quartier, avec un regard sur l’évolution du marché et les tendances qui façonnent ce marché d’exception. Que vous envisagiez d’acheter, d’investir ou simplement de comprendre ce qui rend Monaco si unique, vous trouverez ici toutes les réponses à vos questions.
| 🏘️ Quartier | 💰 Prix au m² (2025) | ✨ Caractéristiques principales |
|---|---|---|
| Larvotto / Mareterra | 70 000 – 120 000 € | Nouveau quartier sur mer, sommet du luxe |
| Monte-Carlo (Carré d’Or) | 54 000 – 100 000 € | Prestige, Casino, restaurants étoilés |
| Fontvieille | 54 000 – 60 000 € | Résidentiel, familial, volumes généreux |
| La Condamine | 54 000 € | Quartier historique, central, authentique |
| La Rousse – Saint-Roman | 50 000 € | Nouveaux projets, Tour Odéon |
| Jardin Exotique | 50 000 € | Calme, vue mer, résidences de standing |
| Moneghetti | 42 000 – 45 000 € | Plus accessible, verdoyant, familial |
| Monaco-Ville (Le Rocher) | 35 000 – 40 000 € | Historique, piéton, Palais princier |
| 📊 Moyenne générale Monaco 2025 : 52 000 € / m² | 📈 Évolution 10 ans : +44% | 🏆 Marché le plus cher au monde | ||
Le prix moyen du m² à Monaco en 2025 : un marché qui reste au sommet
Commençons par le chiffre clé : 52 000 € par m² en moyenne à Monaco en 2025. Ce montant reste globalement stable par rapport à 2024, confirmant que la Principauté continue d’attirer une clientèle internationale fortunée, prête à payer le prix fort pour résider dans ce territoire d’exception.
Mais qu’est-ce qui justifie un tel niveau de prix ? Plusieurs facteurs se combinent pour maintenir Monaco au sommet :
- Une rareté foncière extrême : avec seulement 2 km², chaque mètre carré construit est immédiatement absorbé par la demande
- Un cadre fiscal avantageux pour les résidents, sans impôt sur le revenu pour la plupart
- Une sécurité exceptionnelle et une qualité de vie incomparable
- Un prestige international qui attire les Ultra High Net Worth Individuals du monde entier
- Une stabilité politique et économique qui en fait une valeur refuge
L’Institut Monégasque de la Statistique et des Études Économiques (IMSEE) publie chaque année des données officielles qui confirment cette tendance haussière de long terme. En 2025, certaines estimations font même état de 57 569 € par m², selon la méthode de calcul utilisée et les biens pris en compte dans l’échantillon.
Évolution des prix sur 10 ans : une progression spectaculaire de +44%
Pour bien comprendre la dynamique du marché monégasque, il faut regarder l’évolution sur la dernière décennie. Entre 2015 et 2025, les prix ont progressé de +44%, passant d’environ 36 000 € par m² à plus de 52 000 €. Cette hausse s’est faite de manière relativement régulière, avec quelques paliers de stabilisation mais jamais de véritable correction.
Le cap symbolique des 50 000 € par m² a été franchi en 2021, confirmant Monaco comme le marché immobilier le plus cher du monde. Depuis 2012, où le mètre carré se négociait autour de 30 000 €, la progression atteint même près de +73% sur une période de 13 ans.
Cette trajectoire haussière s’explique par une demande qui ne faiblit pas, même lors des crises. La pandémie de COVID-19, les tensions géopolitiques ou les incertitudes économiques n’ont pas vraiment affecté le marché monégasque, qui a démontré une résilience exceptionnelle. Les acheteurs considèrent Monaco comme une valeur refuge, où leur capital immobilier sera préservé.
Les nouveaux projets tirent les prix vers le haut
L’arrivée de programmes neufs ultra-luxueux renforce cette dynamique. Mareterra, le nouveau quartier gagné sur la mer et livré en 2024, a marqué un tournant. Avec des prix dépassant parfois les 120 000 € par m², ce projet a fait exploser les moyennes et confirmé l’appétit des acheteurs pour l’excellence absolue.
D’autres résidences prestigieuses comme le Bay House, Testimonio II ou L’Exotique ont également contribué à maintenir une pression haussière sur l’ensemble du marché. Chaque nouvelle livraison est immédiatement absorbée, ce qui prouve que la demande reste supérieure à l’offre.
Neuf vs ancien : deux marchés complémentaires aux prix différents
À Monaco, il est essentiel de distinguer le marché du neuf de celui de l’ancien, car les dynamiques de prix sont très différentes.
Le marché du neuf : l’ultra-luxe à son paroxysme
Le secteur du neuf affiche des prix bien supérieurs à la moyenne générale. En 2024, le prix moyen d’un appartement neuf a atteint un niveau record de 36,4 millions d’euros, avec une médiane à 22,1 millions. Plus de la moitié des transactions neuves dépassent les 20 millions d’euros !
Cette moyenne s’explique par la prédominance des grands appartements familiaux :
- Studios : environ 2 millions d’euros
- 4 pièces : plus de 11 millions d’euros en moyenne
- 5 pièces et plus : environ 18,8 millions d’euros
Le nombre de ventes dans le neuf varie fortement selon les livraisons. En 2024, grâce à Mareterra, 101 ventes neuves ont été enregistrées. En 2023, seulement 28 transactions avaient eu lieu, mais plusieurs penthouses d’exception avaient porté le prix moyen à près de 37 millions d’euros.
Le marché de l’ancien : progression régulière et volumes importants
Le marché des reventes est plus actif en volume, avec environ 400 à 430 transactions par an ces dernières années. Le prix médian d’un appartement ancien s’établit entre 3,3 et 3,6 millions d’euros, ce qui signifie qu’une transaction sur deux dépasse déjà ce niveau.
Le prix moyen des reventes a franchi le cap des 6 millions d’euros en 2024, confirmant une progression continue depuis 2019 (+20%). En 2021, la moyenne tournait autour de 5 millions d’euros ; elle est passée à 5,4 millions en 2022, puis 5,7 millions en 2023.
Même dans l’ancien, la part des transactions très haut de gamme augmente. En 2024, 19 reventes dépassaient les 20 millions d’euros, contre seulement 10 en 2015. Cette évolution traduit à la fois la hausse générale des prix et la raréfaction des « petits » appartements.
Prix au m² par quartier : où investir à Monaco en 2025 ?
Monaco n’est pas un marché uniforme. Chaque quartier a ses spécificités, son ambiance et surtout, ses niveaux de prix. Voici un tour d’horizon détaillé des prix au m² dans les principaux quartiers de la Principauté.
Monte-Carlo et le Carré d’Or : l’excellence absolue
Le Carré d’Or reste le quartier le plus emblématique de Monaco. Situé entre le boulevard de Suisse et l’avenue de Grande Bretagne, ce secteur concentre les boutiques de luxe, les restaurants étoilés et les résidences les plus prestigieuses.
Le prix moyen s’établit autour de 54 000 € par m², mais cette moyenne cache d’énormes disparités. Dans les résidences stars comme Mirabeau, Les Floralies ou Park Palace, les transactions peuvent grimper jusqu’à 100 000 € par m², voire plus pour les penthouses avec vue mer.
À la location, comptez au minimum 2 500 à 2 800 € par mois pour un studio de 30 m² dans ce quartier ultra-prisé. Pour les surfaces plus importantes, les loyers s’envolent rapidement.
Larvotto et Mareterra : le nouveau sommet du luxe
Le quartier du Larvotto a franchi en 2025 le seuil symbolique des 70 000 € par m² en moyenne, devenant ainsi le secteur le plus valorisé de Monaco. Cette explosion s’explique en grande partie par la livraison de Mareterra, le nouveau quartier gagné sur la mer.
À Mareterra, les prix publics ont été annoncés autour de 120 000 € par m², avec des villas dépassant les 100 millions d’euros. Sur le marché secondaire du Larvotto, certaines transactions exceptionnelles ont également dépassé ce niveau dans des résidences comme Bay House, 21 Princesse Grace ou La Réserve.
Pour les biens plus « classiques » du quartier, les prix se situent généralement entre 50 000 et 65 000 € par m², mais l’offre est quasi inexistante, ce qui maintient une forte tension sur les rares opportunités.
Fontvieille : résidentiel et familial
Fontvieille, quartier bâti sur la mer dans les années 1970, attire particulièrement les familles et les Anglo-Saxons. Son ambiance calme, ses volumes généreux et son petit port de plaisance en font une alternative prisée au Carré d’Or.
Après une légère correction en 2024 (environ 53 000 € par m²), le marché s’est redressé en 2025 avec des transactions autour de 54 000 à 60 000 € par m². Les résidences modernes comme Seaside Plaza, Les Terrasses du Port ou Donatello, avec leurs prestations haut de gamme (piscine, spa, gardien), font grimper les moyennes.
À la location, comptez entre 80 et 95 € par m² et par mois, soit environ 3 200 € pour un appartement de 40 m².
La Condamine : charme authentique et centralité
Quartier historique et commerçant, La Condamine séduit par son authenticité et sa convivialité. Avec son marché de la place d’Armes, la rue Caroline et ses façades Belle Époque, ce secteur a su conserver son âme tout en se modernisant.
Le prix moyen s’établit aujourd’hui autour de 54 000 € par m², au même niveau que Fontvieille et Monte-Carlo. Le front de mer, avec ses immeubles de première ligne sur le port (Ermanno Palace, ShangriLa, Palais Héraclès), offre une vue directe sur le départ du Grand Prix de F1, ce qui explique les prix élevés.
À la location, les prix oscillent entre 80 et 100 € par m² et par mois, avec une belle diversité de biens entre ancien et moderne.
La Rousse – Saint-Roman : le quartier en mutation
Le quartier de La Rousse connaît une véritable métamorphose grâce à l’arrivée de projets ultra-luxueux. La Tour Odéon, l’immeuble le plus élevé de Monaco (170 mètres, 49 étages), a posé les bases de ce repositionnement haut de gamme.
Le prix moyen se stabilise autour de 50 000 € par m², mais avec d’énormes écarts selon les résidences. Les biens dans la Tour Odéon, Parc Saint-Roman ou Château Périgord se négocient bien plus cher, tandis que les immeubles plus anciens restent plus accessibles.
Les nouveaux projets comme Bay House (90 000 € par m²) et La Mona Résidence tirent les prix vers le haut et renforcent l’attractivité du secteur.
Jardin Exotique et Moneghetti : plus de calme, moins de prix
Ces deux quartiers excentrés offrent une alternative plus abordable (toutes proportions gardées) pour ceux qui recherchent le calme et des volumes importants.
Le Jardin Exotique affiche aujourd’hui une moyenne autour de 50 000 € par m², tirée vers le haut par des résidences prestigieuses comme L’Exotique, Eden Tower ou Les Ligures. Les Moneghetti restent plus accessibles à environ 42 000 à 45 000 € par m², particulièrement dans les immeubles construits dans les années 1950.
Ces quartiers attirent les familles pour leur proximité avec le parc Princesse Antoinette et les écoles, ainsi que leur cadre de vie apaisant avec vue sur la mer et le Rocher.
Monaco-Ville (Le Rocher) : charme patrimonial
Monaco-Ville, la vieille ville historique et siège du Palais princier, constitue un segment à part. Les transactions y sont extrêmement rares, ce qui rend l’estimation difficile. Les dernières données disponibles évoquent un prix entre 35 000 et 40 000 € par m².
Ce quartier piéton, ultra-sécurisé et préservé, attire particulièrement les Anglo-Saxons et les familles qui apprécient son authenticité et sa tranquillité. Certains biens d’exception, notamment sur la couronne avec vue sur les jardins et remparts, peuvent atteindre des niveaux bien supérieurs, autour de 40 000 à 60 000 € par m².
Qui achète à Monaco et pourquoi ?
Le profil type de l’acheteur monégasque a évolué ces dernières années. Si les Ultra High Net Worth Individuals (personnes disposant de plus de 30 millions de dollars de patrimoine) restent la clientèle principale, on observe une diversification des profils.
Les acheteurs viennent du monde entier : Européens (Britanniques, Italiens, Français), Russes, Américains, et de plus en plus d’Asiatiques et de Moyen-Orientaux. Ils recherchent avant tout :
- Un environnement fiscal favorable (pas d’impôt sur le revenu pour la plupart des résidents)
- La sécurité et la stabilité politique
- Un placement refuge pour diversifier leur patrimoine
- Un cadre de vie exceptionnel : climat, culture, restaurants, événements sportifs
- Des infrastructures de qualité : écoles internationales, hôpitaux, transports
Contrairement à ce qu’on pourrait penser, Monaco attire aussi de plus en plus de familles qui y établissent leur résidence principale. La demande pour des appartements de 4 pièces et plus a considérablement augmenté, comme le montrent les ventes à Mareterra et dans les nouveaux programmes.
2025 et au-delà : quelles perspectives pour le marché monégasque ?
Que peut-on attendre du marché immobilier de Monaco dans les années à venir ? Plusieurs éléments permettent d’anticiper les tendances :
Une demande structurellement supérieure à l’offre
La contrainte foncière reste le facteur déterminant. Monaco ne peut pas s’étendre indéfiniment, même avec des projets de conquête sur la mer comme Mareterra. Chaque mètre carré nouveau est immédiatement absorbé par la demande, ce qui maintient une pression haussière sur les prix.
En 2025, environ 493 transactions ont été enregistrées, pour un montant global de 5,9 milliards d’euros. Ce volume reste élevé et confirme le dynamisme du marché.
De nouveaux projets en préparation
Plusieurs programmes de construction sont en cours ou annoncés pour les prochaines années. La poursuite de la modernisation de quartiers comme La Rousse ou Fontvieille devrait maintenir l’attractivité de la Principauté et soutenir les prix.
Les investissements massifs dans les infrastructures (écoles, espaces verts, mobilité) contribuent également à améliorer la qualité de vie et à justifier les niveaux de prix exceptionnels.
Un marché locatif saturé qui renforce les ventes
Après plusieurs années de tension extrême sur le marché locatif, la situation reste tendue en 2025. Cette saturation pousse davantage d’acheteurs potentiels à privilégier l’acquisition plutôt que la location, ce qui soutient la demande et les prix à l’achat.
Des risques limités mais existants
Bien sûr, aucun marché n’est totalement à l’abri d’un retournement. Un choc macroéconomique majeur, une crise financière internationale ou des changements réglementaires importants pourraient affecter la demande. Mais l’histoire récente montre que Monaco a traversé plusieurs crises sans correction significative.
Le marché immobilier monégasque fonctionne comme une valeur refuge : en période d’incertitude, les investisseurs se tournent justement vers des actifs réputés stables et sécurisés, ce qui soutient les prix.
Tableau récapitulatif des prix au m² par quartier en 2025
| Quartier | Prix moyen (€/m²) | Points forts |
|---|---|---|
| Larvotto / Mareterra | 70 000 – 120 000 | Front de mer, nouveauté, prestige absolu |
| Monte-Carlo (Carré d’Or) | 54 000 – 100 000 | Luxe, shopping, restaurants, Casino |
| Fontvieille | 54 000 – 60 000 | Résidentiel, familial, volumes généreux |
| La Condamine | 54 000 | Authentique, central, commerçant |
| La Rousse – Saint-Roman | 50 000 | Nouveaux projets, modernité |
| Jardin Exotique | 50 000 | Calme, vue mer, résidences de qualité |
| Moneghetti | 42 000 – 45 000 | Plus accessible, familial, verdoyant |
| Monaco-Ville (Le Rocher) | 35 000 – 40 000 | Historique, piéton, patrimonial |
Conseils pratiques pour acheter à Monaco
Si vous envisagez sérieusement d’acquérir un bien à Monaco, voici quelques recommandations essentielles :
Faites-vous accompagner par des experts locaux
Le marché monégasque a ses codes et ses spécificités. Travailler avec une agence immobilière réputée qui connaît parfaitement chaque résidence, chaque quartier et l’historique des transactions est indispensable. Les professionnels sur place ont accès à des biens off-market qui ne sont jamais publiés.
Anticipez les frais annexes
Au-delà du prix d’achat, pensez aux frais de notaire (environ 7 à 8% du prix), aux charges de copropriété (parfois très élevées dans les résidences avec services), et aux éventuels travaux de rénovation si vous achetez dans l’ancien.
Visitez plusieurs fois et à différents moments
Un appartement peut sembler parfait lors d’une première visite, mais il est important de le découvrir à différents moments de la journée, notamment pour vérifier la luminosité, le bruit (proximité du circuit de F1, par exemple) et l’ambiance du quartier.
Pensez à la revente
Même si vous achetez pour y vivre, gardez en tête la liquidité du bien. Certaines résidences sont beaucoup plus faciles à revendre que d’autres. Les biens avec vue mer, parking et dans des immeubles réputés conservent mieux leur valeur.
Monaco reste le sommet incontesté de l’immobilier mondial
En 2025, avec un prix moyen au m² oscillant entre 52 000 et 57 000 €, Monaco confirme son statut de marché immobilier le plus cher du monde. Cette position s’explique par une combinaison unique de facteurs : rareté foncière extrême, avantages fiscaux, sécurité, qualité de vie et prestige international.
Les prix varient considérablement selon les quartiers, avec des pointes à plus de 120 000 € par m² dans l’ultra-luxe (Mareterra, Carré d’Or) et des secteurs plus « accessibles » autour de 40 000 à 45 000 € par m² (Moneghetti, Monaco-Ville). Mais partout, la demande reste supérieure à l’offre, ce qui maintient une tension permanente sur le marché.
L’évolution sur 10 ans (+44%) et sur 13 ans (+73% depuis 2012) montre une trajectoire haussière remarquablement régulière, avec une résilience exceptionnelle face aux crises internationales. Les nouveaux projets comme Mareterra, Bay House ou Testimonio II renforcent encore l’attractivité de la Principauté et justifient des niveaux de prix qui peuvent sembler vertigineux mais qui reflètent une réalité de marché bien ancrée.
Pour les années à venir, sauf retournement macroéconomique majeur, la tendance devrait rester orientée à la hausse ou au minimum stable. Monaco n’est pas un simple marché immobilier : c’est un placement patrimonial, une valeur refuge et un art de vivre que seuls quelques milliers de privilégiés dans le monde peuvent s’offrir.
